住宅ローンの仕組みを徹底解説！これを見るだけで誰でも住宅ローンに詳しくなれます！

住宅を購入する際、多くの方が費用を捻出するために利用する融資を「住宅ローン」と呼びます。しかし、家づくりは一生に一度であることが多く、住宅ローンの仕組みや審査の内容について、初めての方には分かりにくい部分も多いのではないでしょうか。住宅ローンにおいて最適な状態で融資を受けるためには、金利タイプ、借入額、審査基準など、さまざまな要素が複雑に絡み合っているため、申し込む前に事前に知識を入れることが大切です。住宅ローンを理解せずに手続きを進めてしまうと住宅ローン選びに失敗してしまう可能性があり、返済計画に対し、入居後に大きな負担を感じることになるかもしれません。
本記事では、住宅ローンの仕組みをわかりやすく解説し、誰でも安心して住宅ローンを選べるようにサポートいたします。
住宅ローンを利用する際のポイントや注意点、審査における収入要件や借入可能額の決まり方、金利の種類（変動金利・固定金利）、各金利タイプのメリット・デメリットや、金利タイプの選び方のコツも解説します。固定金利と変動金利の違いや、それぞれのリスクを理解しておくことで、自分に合ったローン選びができるようになります。これにより、金利選びで迷わないだけでなく、長期的な返済計画をしっかりと立てられるます。
さらに、住宅ローンの審査に通るための準備も重要です。住宅ローンの審査では、年収や勤続年数、クレジットカードの利用履歴といったさまざまな項目をもとに審査をします。これらの項目がどのように審査に影響するのかを知ることで、審査通過の可能性を高めることができます。審査の際に注意すべきポイントや、ローン審査に失敗しやすいケースについても解説いたします。
「住宅ローンは難しい」「自分には向いていないのでは？」と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、しっかりと情報を得て準備を整えれば、誰でも安心して住宅ローンを組むことができます。住宅購入という人生の大きな選択を後悔しないためにも、住宅ローンの基本を理解し、安心して理想の住まいを手に入れるお手伝いをいたします。
この記事を通じて、住宅ローンに関する知識を深め、理想のライフスタイルの第一歩を踏み出しましょう！

住宅ローンのスケジュール

住宅ローンの流れは住宅購入と並行して進むため、住宅ローンのスケジュールを知る必要があります。ここでは、住宅ローンを利用する際の流れについて詳しく説明します。

■情報収集と事前相談

まずは、住宅ローンの情報を集めることから始めましょう。金融機関のホームページやローン相談窓口、住宅展示場でのセミナーなどを利用して、自分に適したローンの選択肢を見つけましょう。また、購入予定の土地や建築費用がおおかた決まっていると、より具体的なアドバイスを受けることができます。金融機関によっては、提携ローンなどの優遇措置を提案してくれる場合もあるので、比較検討を行いましょう。
仮に信頼できる住宅会社を見つけることができている場合は、その会社の住宅ローンに詳しい担当者に相談するのも良いでしょう。

住宅ローンの審査

住宅ローンの審査には、大きく分けて以下の2種類があります。

• 事前審査（仮審査）
• 本審査（正式審査）
• 実行前審査

まずは審査の種類を知りましょう。

①事前審査（仮審査）

住宅ローンを正式に申し込む前に、仮の審査を行うプロセスです。
申込者の年収、勤務年数、信用情報などをもとに、借り入れが可能かどうかの目安を確認します。
この審査を通過することで、新築・注文住宅の計画を進めることが可能になります。

②本審査（正式審査）

事前審査を通過した後に行われる詳細な審査です。新築・注文住宅の建築費用の融資を受けるためのより具体的な収入証明、健康状態、物件の担保価値などが精査されます。本審査が承認されると、住宅会社が現場をスタートし、建物の完成を待つことになります。建物が完成しますと設計図面通りに建築されていることを証明する『検査済証』が発行され、それを金融機関に提出することで住宅ローン契約を締結することができ、融資を実行することができます。

返済期間と月々の負担を考えたローン計画の立て方

住宅ローンの返済計画を立てるためには返済期間の設定と月々の負担額のバランスを取ることが重要になります。返済期間は最長で50年となりますが、長くなるほど月々の負担は軽くなる反面、金利を含めた総返済額は増加していきます。無理のない返済額を決めるポイントは収入に対する返済比率が30～35％以内に収まるようにすることが基本です。

月々の返済可能額を知るためには、まず現状の支出状況を把握しましょう。生活費や固定費、余暇に使う費用などを考慮し、無理のない範囲で返済に回せる額を算出します。この際、家族構成や今後のライフイベント（教育費やその他車などの購入費用）も視野に入れることが大切です。

また、パートナーの収入を合算することで融資額を増やすことも可能ですが、パートナーが働けなくなった時のリスクや、不況によるボーナスカットなどの収入減少を視野に入れ、あくまでメインの方の収入で無理のない返済ができるかを基本に計画を立てましょう。

短期間での繰り上げ返済や金利の見直しも検討しながら、長期にわたって負担を軽減できる返済計画を立てることがポイントです。

③実行前審査

表向きには事前審査と本審査の2種類が住宅ローン融資の審査項目としていますが、金融機関との契約や融資の実行は建物が完成した後になるため、それまでに申し込みをされた方の個人信用情報に良くない変化が起こってしまうと融資に影響が出てしまいます。そのため、金融機関は健康保険証などをもとに申込者の状況に変化がないかを確認する審査『実行前審査』を行います。
例えば、本審査後にお勤め先を退職し、別の企業へ転職をしてしまった場合、多くの民間金融機関の条件に該当しなくなるため、実行前審査時に確認をされ、再審査を受けることとなり、結果として融資を受けることができなくなります。

返済計画を立てる際の家計管理のポイント

住宅ローンを無理なく返済するためには、家計のバランスを保ちながら計画を立てることが大切です。以下のポイントを参考に、家計管理を見直してみましょう。

①毎月の支出を把握する

家計簿をつけて、生活費、固定費（光熱費、保険料など）、娯楽費などの毎月の支出の詳細を把握します。これにより、返済に回せる金額を正確に把握することができます。しかし、その際には毎月の支出を明確に知るためにレシートを保管していく必要があります。さらに、毎月変動する項目もありますので3ヶ月〜6ヶ月程度の領収書を保管し、しっかりと家計簿につけて把握することで、より正確な返済金額を算出することができます。

②予備費を確保する

住宅ローンの返済だけでなく、急な出費や将来のライフイベント（子供の教育費や車の購入など）にも備えるため、予備費を必ず確保しておきましょう。月々の収入の一部を定期的に貯蓄や積み立てとして別にしておくことが重要です。この予備費を計画に入れずに返済金額を算出してしまうと、入居後から始まる返済に対し、負担を感じてしまう可能性が高くなってしまうため注意してください。

③収支のバランスを保つ

収入に対する住宅ローンの返済比率が25％〜30％を超えないようにしましょう。家族のライフスタイルを考慮し、無理のない範囲で返済額を設定し、過度な負担を避けるようにしましょう。一般的に金融機関では年収500万円以上の場合、返済比率は35％とされていることが多いのですが、上限ギリギリの35％で返済額を設定してしまうと生活への負担はかなり大きなものとなってしまいます。将来的な支出（教育費や車の購入費、または住宅のメンテナンス費用など）をしっかりと積み立てられるように負担の少ない状態でバランスの良い返済金額を算出しましょう。

④支出の見直し

ローン返済を圧迫しないために、日常的な支出の見直しも大切です。光熱費、通信費、保険、娯楽費などを見直し、節約できる部分を探して家計に余裕を持たせることが可能です。この見直しには、毎月の家計簿を正確に記す必要があり、それによって効果的な支出の見直しを実行することができます。ご家族様と話し合い、皆が納得するライフスタイルになるようにすることが大切です。

⑤ 繰り上げ返済を計画する

家計に余裕が出てきたタイミングで繰り上げ返済を活用することも考慮しましょう。総返済額を減らし返済期間を短縮することで家計全体に余裕を持たせることができます。

事前審査の申し込み

住宅ローンの事前審査は、誰でも申し込みをすることができます。しかし、審査を通過するためにはいくつかの条件があり、その条件をクリアできる方が融資を受けることができるようになります。ここでは、事前審査を申し込み方と注意点について解説します。

■事前審査（仮審査）の申し込み

事前審査では、申し込みをされる方の収入や年齢、借入希望額、自己資金などの基本情報を基に、融資ができるかどうかを判断されることになります。事前審査は通常、申請から3日〜1週間程度で結果が通知されることが多く、事前審査を通過すると、土地の売買契約や建物の請負契約を進めることができるようになります。最近では、オンラインで事前審査を申し込める金融機関も増えているため、すでに住宅ローンの知識が豊富である方はネットから申し込みをしても良いでしょう。

■住宅ローンの事前審査を受けるタイミング

住宅ローンの事前審査を受けるタイミングは、できるだけ早めをおすすめします。特に、家を建てるためにどれだけの融資を受けられるかを把握することは、家づくりの計画において重要なことです。住宅会社は初回の相談で「住宅ローンの事前審査を受けませんか？」と提案することがあります。これは、住宅ローンの融資が可能かどうかを早い段階で知り、計画をスムーズに進めるためです。
事前審査を早めに行うことで、時間をかけて打ち合わせを行った後に融資が受けられないというリスクを減らすことができます。特に、打ち合わせやプランニングが進んでから融資が承認されないと、計画全体を白紙に戻さなければならない可能性があり、お客様にとっても住宅会社にとってもそれまでの時間が無駄になってしまいます。ただし、すべての住宅会社で事前審査を行う必要はありません。家づくりのパートナーとして信頼できると感じた住宅会社を選び、その会社と一緒に事前審査を進めるようにしましょう。これにより、家づくりの進行がより安心して行えることになります。

■土地購入時の事前審査

注文住宅の建物の審査だけでなく、土地を購入する際にも事前審査のタイミングは早めに行った方が今後の打ち合わせをスムーズに進めることができます。具体的には、物件探しや情報収集の段階で事前審査を行うことで、購入のチャンスを逃さないように準備を整えることができます。土地購入の一般的な流れは、「希望条件の整理→土地の情報収集→土地見学→買付証明書の提出→売買契約」と進みますが、買付証明書の提出の時点で事前審査の結果が出ていると良いでしょう。ただし、その場合、再度購入予定の土地で事前審査を申し込む必要があります。それでも買付証明書の提出の前に事前審査に通過しておくべき理由は、事前審査の結果を見て、建物と土地を購入するための総予算を把握し、建物・土地どちらにも予算が足らないなどといったことにならないようにするためです。

住宅ローンの利率の仕組みと選び方のポイント

住宅ローンを選ぶ際には、利率の仕組みを理解し、自分にとって最適な選択をすることが重要です。しかし、固定金利や変動金利、期間選択型金利など、さまざまな種類があり、その仕組みを理解するのは簡単ではありません。この記事では、住宅ローンの利率の仕組みについて分かりやすく解説し、それぞれの金利タイプのメリット・デメリットや選び方のポイントをまとめました。

金利の種類とその特徴

住宅ローンには主に「固定金利」「変動金利」「期間選択型金利（固定期間選択型）」の3つのタイプがあります。それぞれの特徴を理解することで、どのタイプが自分に最適かを考えることができます。

固定金利

固定金利とは、ローンを組んだ時点での金利が完済まで固定されるタイプです。この金利タイプを選ぶと、借入期間中の返済額が一定に保たれるため、毎月の支出が安定するというメリットがあります。特に将来の金利変動が不安な方や、家計をしっかり管理したい方に向いています。一方、変動金利と比べて金利が高めに設定されることが多い点には注意が必要です。

変動金利

変動金利は、市場金利に応じて定期的に金利が見直されるタイプです。借入時の金利が比較的低く設定されていることが多く、将来的に市場金利が上昇しなければ、低金利のメリットを享受できる可能性があります。しかし、金利が上昇すると返済額も増加するリスクがあるため、将来の金利変動に対する不安が残る点がデメリットです。特に長期的な返済計画を考える場合には、慎重な判断が求められます。

期間選択型金利（固定期間選択型）

期間選択型金利は、借入から一定期間（例えば5年、10年など）の間は金利を固定し、その後は再度金利を選択するタイプです。固定期間中は金利が変わらないため、一定期間の返済額が安定し、その後の金利についてはその時の市場状況に合わせて選び直すことができます。金利の変動リスクをある程度抑えながら、将来的な金利変動に柔軟に対応したい方に適した選択肢です。

金利選びのポイント

住宅ローンの金利を選ぶ際には、以下のポイントを考慮することが大切です。

■ライフプランを考える

ご自身のライフプランを踏まえた上で金利を選ぶことが重要です。例えば、今後の収入が安定している見通しがある場合は、変動金利で低金利を選択するのも良いでしょう。一方で、収入が不安定であったり、将来の出費が見込まれる場合は、固定金利で返済額を安定させる選択肢が適しています。

■金利の動向を把握する

経済の状況により金利は変わります。金利が低い時期に固定金利で契約することで、長期的に低い金利を維持することが可能です。一方、金利が上昇傾向にある場合は、変動金利を選ぶことで一時的な低金利のメリットを享受することもできますが、リスクも把握しなければなりません。

■返済期間とのバランス

返済期間の長さも金利選びに影響を与えます。長期間の返済計画を立てている場合、固定金利で将来の金利上昇リスクを避けることが安心です。短期間で返済する予定がある場合は、変動金利を選ぶことで、低金利の恩恵を受けやすくなります。

■家計の負担をシミュレートする

固定金利は金利が高めに設定されていることが多いため、月々の返済額がやや高くなることがあります。そのため、家計に余裕があるかどうかを考慮し、無理なく返済できる金利タイプを選ぶことが大切です。また、変動金利の場合は将来の金利上昇に備えて余裕を持った返済計画を立てることが必要です。

■金融機関の比較

金融機関ごとに金利の設定や手数料、特典などが異なるため、複数の金融機関を比較することが大切です。自分の条件に合った最適な金利を見つけるために、事前にしっかりと情報収集を行いましょう。

事前審査を申し込む前に注意すべきポイント

事前審査を申し込む前に、以下の3つのポイントを確認しておきましょう。

①審査基準をクリアすること

事前審査には、金融機関ごとに異なる基準がありますが、一般的には以下の審査基準があります。

年齢：20歳以上80歳未満の方が対象。
勤務先：安定した収入が見込める職場が有利。
勤続年数：民間の金融機関では原則1年以上の勤続年数が基準。
年収：一定の収入があり、借入希望額による返済の割合で算出。
借入状況：他に借り入れがある場合、その返済状況も審査対象となる。

また、団体信用生命保険に加入できる健康状態であることや、完済時の年齢が80歳未満であることも条件に含まれます。これらの基準を満たしていない場合、審査を受ける時期をずらすなどの対策が必要です。

②返済比率を確認する

返済比率とは、年収に対して住宅ローンの年間返済額を占める割合です。多くの金融機関では、返済比率を30～35%以内に設定しています。例えば、年収400万円の方の場合、年間返済額の上限は140万円（月約11.6万円）となります。この比率を超える場合、希望の融資額が減額される可能性があるため、他のローンの返済を先に済ませておくと良いでしょう。

③事前審査に必要な書類

事前審査の申し込みには、金融機関の窓口での対面申請と、インターネットでのオンライン申請の2つの方法があります。いずれの方法でも、以下の書類を揃える必要があります。

• 本人確認書類：運転免許証やパスポートなど。
• 収入証明書類：給与所得者は源泉徴収票、自営業の方は確定申告書などが必要。
• 物件に関する資料：購入予定物件（土地や建物）の設計図やチラシやパンフレットなど。

事前審査の結果は、通常3日～1週間程度で通知されますが、この間に新たな借り入れや転職をしないようにしましょう。これらの行動は審査に不利に働き、融資額の減額や審査の再申請が必要になります。そして再審査の結果、融資を受けられない可能性が高くなりますので注意しましょう。

 

事前審査後のスケジュール

次に事前審査後のスケジュールについて解説します。

■土地購入時の売買契約と本審査の申し込み

事前審査に通過した後、土地購入の場合は売買契約を結びます。この際、売買契約書のほかに、重要事項説明書や資金計画書などが準備されます。契約が完了しましたら本審査の申請に進みます。本審査では、より詳細な情報を基に融資可否の判断が行われ、事前審査よりも審査が厳しくなります。必要書類には、収入証明書（源泉徴収票や課税証明書）、住民票、売買契約書の写しなどが含まれ、提出後、審査結果が通知されるまでに1〜2週間程度かかることが一般的です。

■金銭消費貸借契約（ローン契約）

本審査に通過したら、次に金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。この契約を結ぶことで、正式に住宅ローンの融資の実行が確定します。契約時には、住宅ローンの金利や返済期間、返済方法が確定され、同時に担保となる物件に対して抵当権が設定されます。また、団体信用生命保険（団信）への加入もこのタイミングで行われるのが一般的です。金銭消費貸借契約には実印が必要で、金融機関の店舗で行われることが多いため、事前に日程を調整しておきましょう。

団体信用生命保険（団信）の選び方

団体信用生命保険（以下、団信）は住宅ローンの返済中に契約者が万一の事態に遭遇した際、残りのローンを保険金によって完済される仕組みの保険です。適切な団信を選ぶことでご家族様の生活を守りつつ安心して住宅ローンの融資を受けることができます。団信の選び方にはいくつかのポイントがあります。

①カバーするリスクの範囲

団信には、一般的な死亡・高度障害保障だけでなく、三大疾病（がん、脳卒中、心筋梗塞）や、特定の疾病をカバーするものがあります。自分の健康状態や家族の状況を考慮して、どのリスクをカバーしたいかを検討しましょう。

②保険料の負担

団信の保険料は金融機関によって異なり、ローンの金利に含めて支払うといった選択肢もあります。特定のリスクを追加の特約でカバーする団信を選ぶことで、その保険料を金利に上乗せすることになりますので総支払額の影響を確認してから選択するようにしましょう。

③健康状態に応じた選択

団信に加入するためには、健康状態の申告が必須になります。持病がある場合や過去に病歴がある方は、告知内容に緩和措置がある保険商品を選ぶことも可能です。

④保険金の支払い条件

団信によって、保険金が支払われる条件が異なります。たとえば三大疾病保障では一定期間以上の入院や手術が必要とされる場合もありますので加入前に条件を確認するようにしましょう。

⑤更新のタイミングや選択肢の比較

住宅ローン返済期間中に団信を見直したり変更できるタイミングがあります。通常の生命保険と同様に、定期的に保険の内容を確認し、ライフスタイルや健康状態の変化に応じて最適な団信を選び直すことが大切です。

■融資実行と残金決済

契約が完了すると、融資実行が行われます。融資実行とは、住宅ローンの借入金が申込者の指定口座に振り込まれることで、物件の売買代金の支払いに充てられます。融資実行と物件の引渡しは同日に行われることが多く、このタイミングで物件の所有権が正式に購入者に移ります。また、物件の所有権移転登記や抵当権の設定登記も同時に行われ、司法書士がこれらの手続きを代行することが一般的です。

■返済開始

融資実行後、翌月もしくは翌々月から住宅ローンの返済が開始されます。返済は毎月の定められた日に、指定した銀行口座からの自動引き落としで行われます。返済が長期間滞ると、金融機関によって任意売却や競売の手続きが開始されることがありますので、返済計画を無理のない範囲で立て、定期的に口座の残高を確認しておくことが大切です。また、返済開始後は繰り上げ返済なども視野に入れ、総返済額の減額を目指すことも検討してみてください。

注文住宅の計画を進めるための住宅ローン手続きの注意点

注文住宅を建てる際、住宅ローンの手続きをスムーズに進めるためには、以下のポイントを押さえておくことが重要です。これらの注意点を理解しておくことで注文住宅の建築工程がよりスムーズに進むこととなり、予期せぬトラブルを未然に防ぐことができます。

①プランニングと並行して住宅ローンを検討する

注文住宅を建てる際には、プランの決定と並行して住宅ローンの情報収集を行うことが大切です。建物のプランが決まってからローンの手続きを始めると、選択肢が限られ、資金計画に余裕がなくなる、もしくは建築費用が高額になり融資金額が足らず、計画が成り立たなくなる可能性があります。
注文住宅では、土地と建物を同時に進めるケースが多く、場合によっては「つなぎ融資」が必要となる場合もあります。
注文住宅による住宅ローンの融資は、建売住宅や中古住宅や土地のようにすでに担保価値のある物件を購入するのとは違い、建物が完成した後に融資を実行するという特徴があります。建物を施工する住宅会社には、一般的に着工時、上棟時、中間時、完成時と4つの段階に分けて支払いが発生するため、そのタイミングで支払い分のお金を準備しておく必要があります。しかし、支払いを4回に分断しているとはいえ、建築費用は高額であることから現金で用意することができる方は多くありません。そこでつなぎ融資を活用し、融資実行前の支払い分を別の金融機関から融資を受けて支払いをしていくこととなるのです。この場合、審査を通過していることを担保につなぎ融資を借りることになるのですが、建物が完成するまでの3〜4ヶ月間に発生する利息を念頭に入れておく必要があります。

②必要書類を早めに準備する

注文住宅の場合、建築前にさまざまな書類の提出が求められます。特に本審査では、建築請負契約書や建物の設計図、収入証明書、住民票、納税証明書などが必要になります。金融機関から書類を求められてすぐに準備できないものをあるため、金融機関とのやりとりやスケジュールに関しては、住宅会社と連携して進めていくことをおすすめします。
また、収入証明書として必要な源泉徴収票や納税証明書は、各自治体で発行されるタイミングが限られています。発行に時間がかかることもあるため、年度ごとに最新のものを用意しておきましょう。

③金利や手数料を慎重に確認する

住宅ローンでは、金利や手数料の違いが総返済額に大きく影響します。たとえば、同じ融資額でも、固定金利と変動金利の選択、あるいは短期固定を選ぶかによって、金利が変わってくるので最終的な返済額に大きな違いが生まれます。注文住宅を建てる場合、長期的な視点での返済計画が必要ですので、自分のライフスタイルに合った金利プランを選びましょう。
また、融資手数料や団体信用生命保険料、火災保険料なども金融機関によって費用が異なりますので、これらのコストを事前に確認して最適な金融機関を選択するようにしましょう。

④融資実行後の返済計画の見直し

融資実行後の返済は、家計の大きな支出になります。建築費用はとても高額になるため、入居後から返済計画を見直していくことが大切です。
見直しの方法には、以下の方法があります。

• 繰り上げ返済を視野に入れること
• 住宅ローンを借り換えること

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは違い、まとまった金額を一括返済する方法です。例えば、入居後に毎月の支出を見直し、ライフスタイルを調整して返済に余裕を持たせることができ、1年後に100万円の貯金ができたとします。その100万円を繰り上げ返済することで、返済期間が短くなる、もしくは金利タイプの選択の際に返済額が低くなるといったことが起こります。

次に住宅ローンの借り換えについてですが、これは住宅ローンの融資を別の金融機関から新たに融資を受け、現状の金融機関への残債を完済する方法です。新しく融資を受ける金融機関の方が金利や手数料などを比較した時にメリットが出る場合にこの方法を取ります。借り換えの最適な時期は入居から5年後以降になります。これは融資を実行されてから5年間、一度も遅延・遅滞のない状態の方は金融機関からすると優良なお客様と判断されるため、金利や審査に有利な状態で借り換えを行うことができるからです。

住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンの借り換えとは、現在利用している住宅ローンを他の金融機関の新しい条件のローンに切り替えることです。借り換えを行う主な理由は、金利の低下による返済額の削減や、返済期間の短縮、月々の返済額を見直すなどのメリットがあります。低金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らし、総返済額を削減できる可能性がある一方で、手続きにかかる諸費用や新たな審査が必要となります。

■借り換えのメリット

①金利の低下による返済額の減少

借り換えによって、現在の金利よりも低い金利のローンを選べる場合があります。これにより、毎月の返済額が減少し、総返済額も大幅に削減される可能性があります。

②返済期間の短縮

借り換えによって返済期間を短縮することができる場合もあります。例えば、金利が低下したことで余裕が生まれた分を元本の返済分に充て（繰上返済）、返済期間を短縮することができます。

③返済プランの変更

金利タイプを固定金利から変動金利、もしくはその逆に変更することができます。経済状況やご自身のライフスタイルに合ったプランを選び直すことができます。

④返済期間の延長

住宅ローンの返済期間は50年まで選択することができます。お仕事の状況によって収入が減少してしまい、返済に対する負担が大きくなってしまった場合、仮に以前35年返済を選択していたとしたら、借り換えを行うことで返済期間を15年延ばすことが可能となり返済額を下げることができます。

■借り換えのリスク

① 諸費用の発生

借り換えを行う際には、手数料、保証料、登記費用、事務手数料など、新たに支払う諸費用が発生します。これらのコストが高額になる場合、借り換えのメリットを相殺してしまう可能性があります。

②金利の変動リスク

金利タイプを変動金利型に借り換えた場合、将来的な金利上昇によって返済額が増加するリスクがあります。特に長期にわたる借り換えの場合、金利の予測が難しいため変動金利を選択する場合はしっかりと返済計画を立てましょう。

③審査の厳格化

借り換えを行う際にも、新たな審査が行われます。以前よりも収入が減少している、または借り入れ状況に変化がある場合、審査に通過できないリスクもあります。しかし、当初借入をした住宅ローンの返済に遅延や延滞のような事態がなければ、それまでしっかりと返済を行なっているという信用実績があるため、以前よりも良い待遇で融資を受けることができる可能性があります。

家計を守る！予算管理とローン返済の両立術

住宅ローンの返済を無理なく続けるには家計を管理することが鍵となります。まずは現在の収入と支出を見直し、ローン返済額が家計を圧迫しないような返済金額の設定を行いましょう。例えば、光熱費や通信費、生命保険の契約内容を見直すことで、毎月の支出を抑えられる可能性があります。

通信費の見直し

通信費は家庭の支出の中で大きな割合を占めることがあります。以下の方法でコスト削減を図りましょう
・スマートフォンを格安SIMに変更する。
・固定電話を不要であれば解約する。
・家族全員の通信プランを統一し、割引を適用する。
これらの方法で、月に1万円以上の削減が期待できます。

保険の見直し

住宅ローンには、団体信用生命保険（団信）が含まれているケースが一般的です。団信と重複する生命保険の保障内容を見直すことで、保険料の削減が可能です。特に以下のような保障項目が重複していないか確認しましょう。
・3大疾病保障
・要介護保障
保険の見直しにより、毎月の保険料が数千円から1万円以上削減できる場合があります。

光熱費の効率化

省エネ設備や高効率家電の導入により、光熱費を抑えることが可能です。オール電化住宅や太陽光発電システムの導入も、長期的な節約につながります。
〜株式会社盛匠本社記事より引用〜

さらに、繰り上げ返済を計画に組み込むことで総返済額を減らし、経済的な負担を軽減できます。また、家族全員で予算について話し合い、共通の目標を共有することも重要です。
予備費を確保することも忘れてはいけません。急な出費や教育費、車の買い替えといったライフイベントに備え、毎月の収入の一部を積み立てておくことで安心感が生まれます。これにより、計画外の支出が発生してもローン返済に影響を与えず、生活に余裕を持たせることが可能です。

返済プランを見直す！繰り上げ返済と借り換えの活用法

住宅ローンの返済計画を見直す手段として、繰り上げ返済と借り換えがあります。繰り上げ返済は、余裕があるタイミングでまとまった金額を返済することで、総返済額を減らし返済期間を短縮できる方法です。例えば、ボーナスや家計の見直しで浮いたお金を返済に利用することで金利の負担を軽減することができます。
一方、借り換えは現在のローン条件よりも有利な金利や条件の金融機関に住宅ローン契約を切り替える方法です。これにより、毎月の返済額を減らしたり、返済期間を変更したりすることができます。ただし、借り換えには手数料や諸費用が発生するため、総合的なコストを検討した上で判断しましょう。

団信を選ぶ際に押さえるべきポイントとは？

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン返済中に万が一の事態が発生した際にローン残高が完済される保険です。選択時には以下のポイントを押さえましょう。

① カバーするリスクの範囲を確認

団信には、死亡や高度障害をカバーする基本タイプのほか、三大疾病（がん、脳卒中、心筋梗塞）や要介護状態を保障する特約付きがあります。ご自身やご家族様の健康リスクを考慮して、必要な保障内容を選ぶようにしましょう。

② 保険料の負担

団信の保険料は、通常住宅ローンの金利に含まれています。特約を追加する場合、金利が上乗せされるため、月々の返済額や総返済額にどの程度影響が出るかを計算しましょう。

③ 健康状態に応じた選択

加入には健康状態の告知が必要です。持病や既往歴がある場合でも告知条件が緩和された団信を選択できる可能性があります。複数の金融機関の団信を比較検討し、ご自身に合った条件を探しましょう。

④ 保険金支払い条件

特約付き団信では、保険金が支払われる条件が細かく定められています。たとえば、三大疾病保障では、一定期間の治療や診断書の提出が必要なケースもありますので、契約前にしっかり確認しましょう。

⑤ 更新や切り替えの選択肢

ローン返済期間中に家族構成やライフスタイルが変化することもあります。更新時期や特約の追加・変更が可能かどうかも事前に確認しておくと安心です。

住宅ローン契約後の家計管理で失敗しないコツ

住宅ローンを契約すると返済がスタートします。その後に安定した家計管理を続けることはとても重要なことです。そのため、毎月の返済額が家計を圧迫しないような仕組みを作ることを計画しましょう。

毎月の収支を正確に把握する

家計管理の基本は、現在の収入と支出を正確に把握することです。特に、以下のポイントを重視して管理しましょう：

• 固定費: 家賃や住宅ローン返済、光熱費、通信費など、毎月一定額が必要な支出をリストアップ。
• 変動費: 食費や交際費、娯楽費など、月によって異なる支出を記録。
• 予備費: 急な出費や将来のライフイベントに備える資金を確保。

家計簿アプリやエクセルを活用することで、毎月の支出状況を見える化し、無駄な支出を減らすことができます。

繰り上げ返済を視野に入れる

家計に余裕が生まれた場合、繰り上げ返済を検討するのも有効です。繰り上げ返済を行うことで以下のメリットが得られます：

• 総返済額の軽減: 金利負担が減り、最終的な返済額を抑えることができる。
• 返済期間の短縮: 借入期間を短くし、早期完済を目指せる。

ただし、繰り上げ返済に手数料が発生するケースもあるため、契約内容を事前に確認しておくことが重要です。

保険や通信費の見直し

住宅ローン契約時に加入する団体信用生命保険（団信）と重複する保険を見直すことで、保険料を削減できる可能性があります。また、保険以外にも通信費も大幅な節約が可能です。例えば、

• 格安SIMへの乗り換え: スマートフォンの通信費を削減。
• 家族割引の活用: 家族全体で統一プランに変更。

これらの工夫で、毎月の固定費を見直し、家計に余裕を持たせましょう。

住宅ローンにまつわる見落としがちなリスクとその回避策

住宅ローンは長期にわたる契約であるため、予想外のリスクを見過ごさないことが重要です。ここでは、住宅ローン返済における見落としがちなリスクとその回避策を解説します。

金利変動リスク

変動金利型を選択した場合、金利の変動による返済額の増加リスクが考えられます。金利が上昇すると、毎月の返済額が大きくなり家計を圧迫する可能性があります。

• 回避策: 固定金利型や期間選択型を検討することで、一定期間安定した返済を行う。

家族構成やライフイベントの変化

家族構成の変化や子供の教育費、車の買い替えなど、将来発生する大きな支出に備えることも大切です。

• 回避策: ライフイベントごとの予算計画を立て、柔軟に対応できる家計管理を行う。

返済計画の見直し

長期間の住宅ローン契約では、返済計画を見直さないまま進めると、計画外の出費が重なり返済に支障をきたす場合があります。

• 回避策: 定期的に家計状況を振り返り、必要に応じてローンの借り換えや繰り上げ返済を検討。

借り換えに伴う諸費用

借り換えによって返済額を減らすことができる場合でも、手数料や登記費用が発生する点に注意が必要です。

• 回避策: 借り換えによる総合的なコストを事前に計算し、本当にメリットがあるかを確認。

家計管理とリスク回避で安心のローン返済を

住宅ローンの返済は人生計画の中で長期的な大きなプロジェクトです。そのため、適切な家計管理とリスク回避の計画が重要になってきます。毎月の支出を見直し、余裕がある場合は繰り上げ返済を積極的に活用することで、総返済額を削減し、経済的な安定を保つことができます。また、家族全員で予算や目標を共有し、柔軟な計画を立てることで、より安心して理想の住まいを守ることができるでしょう。

住宅ローンのオンライン審査活用術：メリットと注意点

近年ではオンラインで簡単に申し込める審査サービスが増えています。インターネットを利用すれば、金融機関の店舗に足を運ぶことなく、24時間いつでも審査を申し込むことが可能です。しかし、便利さの裏には注意すべき点も存在します。オンライン特有の手続き方法や、仮審査と本審査の違い、そしてセキュリティの問題など、事前に知っておくべきことは少なくありません。ここでは住宅ローンのオンライン審査の仕組みやメリット、そして注意点について詳しく解説します。
オンライン審査を活用してスムーズに手続きを進めたい方やどの金融機関を選べば良いか悩んでいる方の参考になりますので、ぜひご覧ください。

オンライン審査とは？

オンライン審査とは、スマートフォンやパソコンを利用して住宅ローンの申し込みを行うシステムのことです。従来は金融機関の店舗で行われていた手続きが、インターネット上で完結できるようになったため、手間や時間を大幅に削減できます。

オンライン審査の流れ

①事前審査（仮審査）の申し込み

〇必要事項（年収、借入希望額、勤務先など）を入力し、必要書類をアップロードします。
〇数日以内に仮審査の結果が通知されます。

②本審査の手続き

〇事前審査を通過した場合、詳細な書類（収入証明書、住民票など）を提出し、本審査へ進みます。

③審査結果の通知

〇本審査の結果が通知され、承認されると契約手続きへ進みます。

オンライン審査は金融機関によって対応範囲が異なるため、事前にどの段階までオンラインで完了できるのか確認しておきましょう。

オンライン審査のメリット

次にオンライン審査のメリットを解説します。

①手軽さとスピード

オンライン審査の最大の魅力はその手軽さです。インターネットがあれば24時間いつでも申し込みが可能であるため、忙しい日々の中で金融機関の営業時間に合わせて訪問する必要がなく、効率的に手続きを進めることができます。
また、申し込みから結果通知までの期間が短縮されており、事前審査は最短即日で結果がわかる場合もあります。

②必要書類のデジタル提出

書類を郵送する手間が省ける点も大きなメリットです。収入証明書や本人確認書類をスマートフォンで撮影し、簡単にアップロードできます。

③複数の金融機関を比較できる

オンラインツールを活用することで複数の金融機関の金利や条件を手軽に比較することができます。ご自身に最適な条件を自宅で見つけられます。

④透明性の高いプロセス

オンライン審査はシステムに基づいて進行するため、手続きが明確であり、進捗状況も確認しやすい特徴があります。

オンライン審査の注意点

オンライン審査は手軽に進めることができるメリットがありますが、その分注意点を把握しておくことが後のトラブル回避につながります。ここからはオンライン審査の注意点をお伝えします。

❶書類提出ミスや記入漏れ

オンライン審査では、書類のアップロードミスや記入漏れがあると、手続きが遅れる原因になります。提出前に必要事項を確認し、ミスを防ぎましょう。

❷セキュリティへの配慮

オンライン審査では個人情報を扱うため、セキュリティ対策が重要です。信頼できる金融機関の公式サイトやアプリを利用しましょう。不審なリンクや偽サイトに注意してください。

❸適用金利や条件の確認

オンライン審査には特有の優遇金利が適用されることがあります。しかし、詳細条件を確認して条件に該当するのかを把握して審査を進めましょう。条件を満たさない場合、金利が変わるケースもあるためご注意ください。

❹審査内容が限定的な場合がある

事前審査は簡易的なものであるため、本審査で詳細が精査されることを理解しておきましょう。事前審査を通過しても最終的に融資が否認される可能性もあります。

オンライン審査の活用ポイント

それではオンライン審査の活用ポイントについて解説します。

〇事前準備の重要性

オンライン審査をスムーズに進めるためには、以下の書類を事前に準備しておくと良いでしょう。

・本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
・収入証明書（源泉徴収票、確定申告書など）
・借入希望額や返済プランの詳細

〇ご自身に合った金融機関の選び方

金利だけでなく、手数料やサービス内容を比較してご自身のライフスタイルに合った金融機関を選びましょう。口コミや評判も参考にすると良いでしょう。

〇シミュレーションを活用

多くの金融機関が提供する住宅ローンシミュレーションを利用して返済計画を立てることをお勧めします。将来の収支バランスをシミュレーションすることで、無理のない借入額を決めることができます。

〇事前審査を早めに受ける

家づくりや土地購入をスムーズに進めるためには、事前審査を早めに行うことが大切です。事前審査を通過しておくことで家づくりの計画全体に安心感が生まれます。

オンライン審査を受けた後の流れ

事前審査通過後の次のステップ

事前審査が通過しましたら本審査に必要な書類を用意し迅速に提出しましょう。本審査では収入証明書や物件の詳細資料が求められますので住宅会社もしくは不動産会社と連携しながら進めていきましょう。

金銭消費貸借契約の手続き

本審査が承認されると、金融機関との契約手続きに進みます。この時に重要なことは、融資条件や返済計画を間違いのないようにしっかり再確認することです。金銭消費貸借契約とは、金融機関から融資を受ける際に交わす正式な契約で、借入額や返済条件、金利、担保などの詳細が明記されています。この契約により、ローンの返済義務を負い、金融機関は契約内容に基づいて融資を実行します。
また、対面契約だけでなく、電子契約を選べる場合もあります。電子契約を利用する場合は、デジタル署名や専用アプリを用いることで契約がスムーズに進むという特徴があります。

融資実行と返済開始

契約後、融資が実行され、住宅ローンの返済が開始されます。返済額の引き落とし日や繰り上げ返済の手数料など、細かい点も確認しておくと安心です（注文住宅の場合、建物が完成するまでに期間があるため、融資実行、そして返済開始は完成後になります）

住宅ローンを組む際のよくある疑問とQ&A

住宅ローンを組む際には、初めての経験ということもあり、多くの方が様々なお悩みを抱えられています。住宅ローンに関するよくある疑問にQ&A形式でお答えし、初めての方でも安心して理解を深められる内容をお届けします。ぜひ参考にしてみてください。

Q&A一覧

Q: 住宅ローンの審査にはどのくらい時間がかかりますか？

• A: 事前審査は通常3日〜1週間程度で結果が出ます。本審査は1〜2週間かかることが一般的です。

Q: 住宅ローンを組むための最低年収はいくらですか？

• A: 金融機関によって異なりますが、一般的には年収100万円から可能となります。しかし、現実的に住宅を購入するとなると年収300万円以上が目安とされています。

Q: 住宅ローンの審査で見られるポイントは何ですか？

• A: 年収、勤続年数、信用情報、借入状況などが審査のポイントになります。

Q: 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきですか？

• A: 将来的な金利上昇が不安な場合は固定金利、低金利で利息のメリットを得たい場合は変動金利が適しています。

Q: 自己資金が少なくても住宅ローンは組めますか？

• A: 自己資金が無くてもフルローンで住宅ローンを利用することは可能です。しかし、頭金がある方が金利が低くなるなどの優遇措置がある場合があります。

Q: 住宅ローンの返済期間は最長どのくらいですか？

• A: 一般的に最長35年ですが、一部の金融機関では50年まで可能な場合もあります。

Q: つなぎ融資とは何ですか？

• A: つなぎ融資は注文住宅を建てる際に、建物が完成するまでの間に必要な資金を一時的に借りるための融資です。

Q: 住宅ローン控除とは何ですか？

• A: 住宅ローン控除は、一定の条件を満たす場合に、ローンの利息分を所得税から控除できる制度です。

Q: 審査に通るために気をつけるべきことは何ですか？

• A: クレジットカードや借り入れへの延滞がないようにすることと、勤続年数を長く保つことが求められます。

Q: 共働きの場合、どのようにローンを組むと良いですか？ – A：収入合算でローンを組むことで、借入可能額を増やすことができます。ただし、どちらかが働けなくなった場合のリスクをシミュレートした上で選択するようにしましょう。

Q: 団体信用生命保険（団信）は必要ですか？ – A：ほとんどの金融機関（住宅金融支援機構以外）では住宅ローンを利用する際に団信への加入が必須となっています。万が一の際にローンの残債を保険で完済できるメリットがありますのでできるだけ加入するようにしましょう。

Q: 金利が変動するリスクはどう対処すれば良いですか？ – A：固定金利を選ぶか、もしくは変動金利を選んだ場合は金利上昇に備えて余裕を持った返済計画を立てることです。

Q: 審査に落ちた場合、再審査は可能ですか？ – A：再審査は可能ですが、原因を改善してから申し込まなければ結果は同じになります。多くの場合、勤続年数や借入の状況によって審査に通過できない場合があります。

Q: 繰り上げ返済はいつ行うのが良いですか？ – A：家計に余裕があるタイミングが良いでしょう。繰り上げ返済を行うことで総返済額を減らし金利負担を軽減できます。

Q: 繰り上げ返済に手数料はかかりますか？ – A：金融機関によっては繰り上げ返済手数料が発生する場合があります。事前に確認しましょう。

Q: 借り換えをするメリットは何ですか？ – A：借り換えにより金利が低くなることで毎月の返済額や総返済額を減らすことができます。

Q: 借り換えのタイミングはいつが良いですか？ – A：金利が下がったタイミングや借入から5年以上経過し返済状況が安定しているときが良いでしょう。もしくは、返済に対して負担が大きいと感じる場合、返済期間を延ばして毎月の返済額を減らしたい場合も検討すると良いでしょう。

Q: 住宅ローンの保証料とは何ですか？ – A：保証料は、金融機関にローンを借りる際に保証会社に支払う手数料で、ローン返済不能時の保証のための費用です。

Q: 固定期間選択型金利のメリットは何ですか？ – A: 一定期間は金利が固定されるため、その間は返済額が安定し、その後の金利を選び直せる柔軟性があります。

Q: 頭金はどのくらい用意すれば良いですか？ – A：金融機関によって頭金の金額によって金利の優遇措置がある場合があります。用意できる場合は金融機関の指定する金額を用意してメリットを出しましょう。しかし、一般的には頭金が用意できなくても融資を受けることは可能ですので、入居後の支出などを計画に入れて金額を設定するようにしましょう。

Q: 事前審査と本審査の違いは何ですか？ – A:：事前審査は融資が可能かどうかの目安を確認する審査で、本審査は正式に融資を確定させるための詳細な審査です。

Q: 住宅ローンの返済方法にはどのような種類がありますか？ – A:：主に元利均等返済と元金均等返済の2種類があり、返済額の変動や総返済額に違いがあります。

Q: ローンの返済比率とは何ですか？ – A：返済比率とは、年収に対して住宅ローンの年間返済額が占める割合で、一般的には30〜35％以内が金融機関が定める融資の条件となっています。

Q: 自営業でも住宅ローンは組めますか？ – A：自営業でも住宅ローンを組むことは可能ですが、多くの金融機関では収入証明として過去3年分の確定申告書が必要となります。

Q: 住宅ローンの審査でクレジットカードの利用状況は影響しますか？ – A：はい、クレジットカードの利用状況や延滞履歴は審査に影響を与えるため、計画的に利用するようにしましょう。

Q: 変動金利の見直しはどのくらいの頻度で行われますか？ – A：通常、変動金利は半年ごとに見直されますが、返済額の見直しは5年ごとに行われることが一般的です。

Q: ボーナス返済を利用するメリットとデメリットは何ですか？ – A：ボーナス返済を利用すると毎月の返済額を抑えられますが、ボーナス時期には毎月の返済と二重返済になるため、基本的にはお勧めしません。そして仮にボーナスが出なくなってしまった場合のリスクもあります。

Q: 住宅ローンの手続きにはどのような書類が必要ですか？ – A：本人確認書類、収入証明書、住民票、物件に関する資料などが必要です。

Q: 住宅ローンの支払いが滞った場合、どうなりますか？ – A：支払いが滞ると、最終的には任意売却や競売の手続きが進められる可能性があります。

Q: 住宅ローンの事前審査に落ちた場合、どうすれば良いですか？ – A：事前審査に落ちた場合、借入額を減らす、自己資金を増やす、他の金融機関に申し込むなどの対策を検討しましょう。

レンガの家専門　SEISYO三重支店

SEISYO三重支店ではレンガの家、クラシック住宅を中心に家づくりをしています。新築をご計画の際には、ぜひご相談ください。
お問い合わせはこちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
https://seisyo-co.jp/contact/

LINE公式アカウント
SEISYOの公式LINEアカウントでは、家づくりに役立つ知識やイベント情報をいち早くお伝えしております。これから家づくりをお考えの方は、ぜひご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
https://lin.ee/ehujE0m